3月10日，廣州國企越秀地產發行了2021年年報。越秀這份年報，幾多會讓一些房企眼紅。2021年，越秀的販售額和收入均維持增長，且規模初次衝破千億大關。更為要害的是，在業績會上，越秀地產董事長林昭遠直言，資本不是疑問，融資渠道通暢，2022年還要花450億拿地。
但是，在產業下滑娛樂城行銷期，越秀地產的毛利率也呈下滑趨勢，公司的歸母凈利潤更是減少了15。越秀地產+基金的操盤模式，固然可以減少公司的欠債率，但少數股東利潤的大幅增長也腐蝕了上市公司股東的益處。
成立近40年，規模終破千億
成立38年，越秀地產的販售規模終于衝破了千億。2021年，越秀地產合同販售額11515億，同比增長202，逾額辦妥了年頭公司董事長林昭遠定下的1122億販售目的。
至于2022年，越秀地產將販售目的定在了1235億，較2021年增長7。林昭遠表明：增長的根據是我們新的一年的貨值、對市場的預判，新的一年我們的目的是依據供貨和去化率進行鋪排的。目前市場分化對照嚴重，應當謹嚴樂觀地鋪排目的。
分區域來看，大灣區是越秀地產的業績支柱，2021年大灣區販售額7137億元，同比增長121，在總販售額中占比62。但是，大灣區的販售增速較2020年明顯放緩，增速同比降落390個百分點。
此中，廣州仍然是越秀的大本營。2021年，越秀在廣州的合同販售額約為6060億，同比增長86，較2020年降落438個百分點。依據克而瑞排名，2021年越秀地產的全口徑販售額和權益販售額均排名廣州市場第一名。
在大灣區之外，越秀地產也有不錯的體現。2021年，越秀在華東區販售額到達2593億，同比增長301，且新進入上海、寧波、南通三個都會；華中區販售額首破百億大關，到達1017億，增長486。
北方和西南仍是越秀地產蓋住較低的區域，各別販售額均缺陷50億。2021年，北方區域販售額466億，同比增長90；西南區的販售額全體會合在成都和重慶，總共302億，增長1849。
縱觀上年地產產業的整體環境，越秀的販售額還能還能維持正增長，不能謂不優秀。這家曾因激進轉而略顯守舊的公司，錯過了一輪產業擴大期，如今又迎來了超車的時機。
2013年，越秀地產曾在廣州拿過幾個項目，但線上百家樂平台在2014年產業低谷期遭遇資本疑問，導致后期成長乏力。原先2014年時，越秀與旭輝控股、陽光城、新城控股都是200億級其它房企，202020 娛樂城體驗金20年時，后3家都已經成長成雙千億級其它房企，越秀的規模還未衝破第一個千億。
但是，這一輪地產調控中，陽光城已經深陷債務危機，越秀地產卻是可以憑借廣州國企的優勢牟取新一輪成長良機。
450億拿地，投資強度不降
廣州地鐵作為越秀地產的股東，在投資端給了越秀不少的協助。業績會上，林昭遠揭露，自廣州地鐵成為越秀的二股東后，公司已有6個TOD項目（以軌道交通為導向的商圈）。截止2021年終，越秀TOD項目標總地盤存儲為376萬平方米。
目前，內地具有TOD項目開闢本事的企業不算多，約有萬科、龍湖、綠城等20多家房企，競爭相對沒有那麼劇烈，這樣越秀想憑借TOD模式從廣州走向全國。2021年，越秀實現了一線都會全蓋住，新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個主要都會。
2021年，越秀地產18個都會新增37幅地盤，新增總建筑面積918萬平方米，計入當年報表的付款地盤款及拍地擔保金共計4448億元，同比增長147。2021年終，公司在全國29個都會總地盤存儲2711萬平方米，此中大灣區地盤存儲占比為55。
當下，央企、國企地產商是市場上的拿田主力，這一次業績會上，當越秀被問及收并購疑問時，林昭遠表明，資本不是疑問，核心是通過研討后，找到優質標的。2022年，越秀將按40的投資強度進行規劃，整體投資額度約450億元。
如今越秀還有不停拿地的本事，與金融機構的支持密不能分。有些至尊娛樂城幣值民營房企融資渠道被阻斷之際，還有金融機構自動和越秀對接。越秀的財政總監陳靜表明，目前的融資格式對國企有利，越秀地產已經與境內外金融機構進行了一些溝通，有可能針對整體外部環境及實質場合對高本錢融資進行相應的調換。
2021年終，越秀地產的三道紅線均達標，剔除預收款后的財產欠債率691，凈欠債率471，現金短債比136倍。年內，境外發布65億元5年期和15億元10年期美元債，票面利率差別為28和38；境內發布60億元公司債券，平均票面利率為329。2021年平均融資本錢426，同比降落36個基點。
欠債率低天然是越秀的優勢，但廣州國企的標簽才是越秀能以低利率融資且不停拿地的底氣。
增收不增利，表外欠債逐年攀升
越秀地產販售規模在增長，整體收入也有著不錯的增速，2021年，公司營業收入5738億，同比增長241。然而，越秀地產毛利率和歸母凈利潤卻鄙人滑，增收不增利。
2021年，越秀地產毛利率218，同比降落33個百分點。毛利率下滑是產業大趨勢，相對而言，越秀的毛利率下滑幅度不算大。年內，越秀歸母凈利潤359，同比降落155娛樂城 詐騙，少數股東凈利潤169億，同比增長287。
歸母凈利潤與少數股東凈利潤，一升一降尤為值得留心，這種變動能夠與越秀地產+基金的操盤模式有關。
據《商學院》報道，越秀地產曾說過，在一些高投入的大項目中，借力資本充分的國有母公司越秀集團率先投入資金，蒙受項目前期的投資春風險，越秀地產則在實質成熟期收購股權，有著高敏捷度的現金流控制。得益于這種模式，越秀地產才幹在激進高價拿地的同時，維持凈欠債率的相對低程度。
舉個範例，2019年，越秀為進入深圳市場，曾以5908億買下深圳寶安區西鄉街道地塊。依據天眼查，2021年5月前，越秀地產只持有該項目公司廣州越璟房地產10的股份。5月31日，越秀公告稱，公司將收購越璟房地產剩余90股權，轉讓價錢為2621億，此中股權轉讓款051億，剩余257億用來歸還被收購方的抵押。
這筆買賣前，越秀用少量資本高杠桿拿地，不必蒙受項目早期危害，也不會給財產欠債表提升累贅。等待項目成熟后，再通過股權收購并入上市公司，還可以增加業績。
跟著地產+基金的配合模式重啟，越秀的少數股東權益也逐年增長，2016年終到2021年終，公司少數股東權益差別為376億、460億、909億、1447億、2053億、2813億。
越秀地產固然是一家國企地產商，但相似少數股東權益這般的表外欠債也是需求注目的。此外，越秀的販售規模和收入增長的同時，上市公司股東分得的利潤變少了，少數股東分的利潤更多了，這種腐蝕上市股東的操縱也值得警覺。（文|曲奇）
