住房疑問既是民生疑問也是成長疑問，關系千家萬戶切身益處，關系人民安居樂業，關系經濟社會成長全局，關系社會和平不亂。
因此，與住房關連的話題熱度始終居高不下，如是否中止公攤面積制度、預售制該中止還是規范、精裝修在房屋中質量疑問、小區公眾園地用處被變更等。每一個與住房關連的疑問，都牽動著老黎民的神經。
為進一步推進住房保障任務，試探多元治理體系，法治經緯版從今日起耀利國際娛樂城開設住房權益·法治守護專欄，刊發系列查訪報道，敬請注目。
110平方米的屋子，得手卻發明套內面積只有60多平方米；購房時販售人員口頭允諾的31公攤面積，收房時卻變成了46……山東省青島市市民李黎(假名)原先應當在上年開高興心收房，卻被公攤面積帶來的疑問困住了。維權一年多來，她始終想不通暢：怎麼一公攤，把我各半的屋子都攤出去了呢？
李黎的惶惶在許多購房者心中都存在。
《法治日報》近日采訪發明，公共對于購房時需求蒙受公攤面積費用多有詬病，以為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬于個人的公眾空間買單的難受感。同時，平凡購房人很難正確算計公攤面積和套內面積大小，只能被動地從開闢商等處了解信息，讓不少人掛心存在花費暗區，例如公攤面積被涵蓋在總面積內，意味著后續的物業費、供暖費等費用同樣涵蓋了公攤部門的費用。
在這樣的底細下，比年來一種聲音甚囂塵上——中止公攤面積制度。那麼，公攤面積制度的存在根據是什麼？目前形勢下是否或許中止？是否有可替換或進一步完善的計劃？環繞這些疑問，展開了查訪采訪。
外墻各半計入套內
購房者被術語繞暈
2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為11025平方米的住宅。買房時，本即是建筑產業從業者的李黎對公攤面積格外注目，反復向販售人員咨詢了關于公攤面積的一些疑問。
據李黎回想，其時販售人員通知她，由於小區樓棟屬于超高層建筑，到達55層，斟酌到逃離層、電梯高度等因素，公攤面積占比會到達31，但實質收房時可能比這個數值小。
李黎向出示的購房合同內容顯示：總代價120余萬元的11025平方米的套三在房屋中，套內建筑面積為7524平方米，公用分攤建筑面積為3501平方米，公攤面積占在房屋中總面積約318。
然而，2021年9月，預備收房的李黎傻眼了：推門房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的內室。她找驗房師丈量后發明，實質套內僅有61平方米擺佈，3間內室沒有一間過份9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。
李黎后續向售房方訊問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實質丈量的61平方米，差值重要表現在墻體的厚度上，外墻的各半厚度計入套內建筑面積。快要1米的外墻，有各半的面積算功課主的套內建筑面積。不過開闢商販售時沒有說明，並且在販售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數’‘公攤率’‘套內建筑面積’等概念，不同種類技術術語堆砌起來，直接就被繞暈了，基本沒想到實質得手的套內面積這麼小。
直到依法維權時，李黎才得到官方口徑——小區在房屋中的公攤面積占比是46。這就意味著我們花了上百萬元買得手的屋子，實質將軍近各半都不是個人住的，假如一開端就知道這個場合，不論如何我都不會買入。李黎說。
和李黎同小區的姚女士購入一套復式高下樓160平方米的屋子，結局得手的套內面積只有90平方米擺佈。
莫非我們就只能認栽嗎？李黎說，為公攤面積花的錢不但是買房時，之后的物業費、供暖費等都要繼續買單，這些花費暗區的存在讓人很不平。
公攤面積由來已久
已成購房掛念之一
公攤面積制度在我國存在已久。
早在1995年12月1日施行的《商品房販售面積算計及公用建筑面積分攤條例》(試行)就規定，商品房交易所簽定的商品房購銷合同中，應領會載明購房者所置辦的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積(實得建筑面積)及應合乎邏輯分攤的公用建筑面積。2001年6月1日施行的《商品房販售控制設法》再次領會規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積構造。
那麼，究竟什麼是公攤面積？其因何而存在？
據河南省律師協會房地產技術委員會主任、北京觀韜中茂(鄭州)律師事情所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國香港。為了擴張市場，減低購房門檻，香港房地產商按照公眾契約的模式，把整棟大樓的地盤和全體的產權以建筑面積的方式，按比例分發給了所有的住戶，購房者買入的是建筑面積。扣除電梯井、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內採用面積，公攤制度由此而來。
依據關連規定，公用建筑面積由以下兩部門構造：一是電梯井、樓ac1娛樂城梯間、廢物道、變電室、器材間、公眾門廳和過道、地下室、值班保鑣室以及其他性能上為整棟建筑辦事的公眾用房和控制用房建筑面積；二是套(單位)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包含有山墻)墻體程度投影面積的各半。我們買的在房屋中無法孤零零存在，而是要採用整個樓的公眾區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，即是公攤面積。北京市康達律師事情所高等合伙人孟麗娜說。
近日采訪多名在房屋中中介、購房者后發明，公攤面積已經成為在房屋中交易的一個主要陰礙因素。
本年預備在北京買房的張力，一個月內看了80多套房，從起初對公攤面積不怎麼了解，到此刻已經把公攤面積作為主要參考指標。
公攤面積、套內面積并不但是一個簡樸的數字。張力交融個人的看房經驗結算道，2000年是個分界點，2000年以前的老屋子尤其是公房，公攤率要低一些，根本可以維持在15至20，而2000年以后的商品房，公攤率到達25甚至30。
他曾看了一套1993年建成的屋子，建筑面積55平方米，套內面積46平方米；而另一套2004年的屋子，建筑面積63平方米，套內面積卻只有45平方米。
花那麼多錢買的屋子，可能有快要三分之一甚至更多的錢都落不到個人的屋子上，我很難承受。張力說。
來自北京市海淀區的戴女士提出，除非是徹底沒有抉擇的場合下，不然公攤面積占比過份20的屋子，她絕對不會斟酌，由於不但願個人辛辛苦苦掙的錢被看不見摸不著的公攤分走了。豪神添財包儲值
在山西省太原市從事在房屋中中介的王初原也發明，越來越多的人開端在意公攤面積的數值和占比率。不少購房者對公攤面積有嚴峻要求，必要低于某個范圍，不然不顧屋子再好，他們也不會承受。甚至有人基本不認公攤面積，以為屋子多大面積就應當是多大，實質收房時發明面積不夠就以為是我們誘騙了花費者。
北京大學房地產法研討中央主任樓建波通知，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費并無不合乎邏輯之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部門(所有權)繼續留在開闢商手包你發mycard里。不過，把公攤面積算入總計價面積，的確會給購房者帶來惶惶。
為了避免這種惶惶，有兩種想法，一種是按套計價，這種是在總價里包含有了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包含有公攤面積的費用，獨自示知此類費用，不過最后的總價二者不該有不同，由於公攤面積是客觀存在的，這兩種的分辨只在于哪一種或許更有效率地把關連信息示知花費者。樓建波說，假如這兩個價錢不一樣，開闢商就涉嫌欺詐，疑問不在于公攤本身，而在于要統一計價方式。
事關小區業主權力
實踐中易觸發爭議
在王初原看來，客戶買屋子，天然但願個人買的屋子大點，公攤小點。並且商品房公攤較小的開闢商，也會以此為營銷噱頭，吸收更多購房者前來買入。大家更愿意買公攤小的屋子。這是站在客戶出錢買房的角度看的，而對于開闢商而言，如何縮小公攤面積呢？例如壓縮樓道寬度，采用較小的電梯間，沒有寬闊的門廳，一梯多戶等，不過這勢必會減低業主的棲身暢快性。
據孟麗娜介紹，現行規定對于公攤面積大小沒有比例限制。在房屋中公攤面積的大小，通常與在房屋中建筑的安排設計是否合乎邏輯以及在房屋中的配套設施幾多有關。
通常多層住宅的公攤面積約在10至13；18層以下的板式住宅公攤約在13至15，點式的樓盤公攤大多在15至17，而30層以上的住宅由於電梯數目增多，公攤一般都在25擺佈。孟麗娜說。
在孟麗娜看來，在建筑面積確認的場合下，公攤面積小意味著購房人買房加倍經濟適用。但并不是公攤面積越小越好，由於公攤面積太小，小區整體暢快度會減低，許多的低公攤都是以斷送小區品質為價值的。公攤面積大的小區大多是高品質樓盤，公攤面積越大可能意味著電梯更寬闊、公眾區域更廣，整個小區也上檔次。
公攤面積除了可能陰礙暢快度、購房時提升支出以外，后續入住后其存在同樣與業主益處息息關連。
王初原介紹說，以太原為例，在房屋中成交時，合同上的成交價是以涵蓋公攤的總面積算計，而在房屋中總面積會直接陰礙物業費、采暖費等的算計。業主在買入在房屋中時蒙受的公攤面積費用，涵蓋門廳、過道、電梯以及外墻各半的厚度，但在實質中，業主很難由於蒙受了公攤面積的費用而對這些場所主張權力。
在孟麗娜看來，一直以來，公攤面積被涵蓋在物業費、暖氣費、精裝費用內，一定水平上給購房人帶來了額外的累贅。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產開闢企業說了算，購房人無從知曉，造成了信息差池等。
《商品房販售控制設法》領會規定，套內建筑面積部門為孑立產權，分攤的共有建筑面積部門為共有產權，買受人對其享有權力，蒙受義務。因此，分攤的共有建筑面積部門由分攤的購房人共有。實踐中，如發作權屬不清的疑問，可由關連共有人或委托業主委員會交融安排圖紙、分攤部位商定等，及時主張共有權。孟麗娜說。
在何紅藝看來，現實中公攤面積的存在導致維權難的場合，重要涉及業主如何實現共有權力的疑問。依據民法典規定，業主共同決擇事項，應該由專有部門面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主介入表決。決擇前款第六項至第八項規定的事項，應該經介入表決專有部門面積四分之三以上的業主且介入表決人數四分之三以上的業主批准。決擇前款其他事項，應該經介入表決專有部門面積過半數的業主且介入表決人數過半數的業主批准。而業主之間難以告竣合意，是造成維權難題的重要來由。
她還提到，實踐中還存在應用公攤部門營利的場合，如公攤面積上建置廣告、車位等帶來的營利收入，如何分發的疑問。依照民法典關連規定，業主共有部門產生的收入，在扣除合乎邏輯本錢之后，屬于業主共有。但在現實中，施公價況并不理會富豪娛樂城攻略想。
北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事情所合伙人包華則提出，今后假如開征房產稅，公攤面積制度可能面對更大的質疑。
中止公攤尚有難度
亟須完善關連規定
爭議之下，中止公攤面積的呼聲越來越大。本年全國兩會時期，全國政協委員洪洋提議中止公攤，以為公攤面積缺乏法條根據和制度拘束，建議國家中止公攤面積，可以將實質的公攤面積本錢核算到適用面積之中，讓老黎民瞭解付費，安心購房。
作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公正的，這是一種不透徹的花費。花費者一旦顯露關于公攤的糾紛時很難通過實測策略來確認交房時的正確公攤，重要是公眾部位面積很難測算。她支持中止公攤制度，縱然屋子單價上漲了，我也但願或許明瞭解白花費，買了一平方米，就能有一平方米的生涯空間。
那麼，中止公攤面積制度當下具備可行性嗎？
在孟麗娜看來，中止公攤面積制度現階段不具有可行性。依據《商品房販售控制設法》規定，商品房販售可以按套(單位)計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套(單位)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房交易合同中應該注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房不論是依照何種方式販售，均應表現分攤的共有建筑面積。即便按套販售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必定要由部門或全部購房人分攤。
一律中止公攤面積，入住后對公攤部位的控制、維護以及后續產生的安全義務均是現實疑問，假如購房人自己無力控制，則將陰礙小區的整體品質及全部業主的權益。孟麗娜說。
首都經濟貿易大學傳授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣以為當下中止公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的頒發都是以建筑面積為單元的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，假如中止公攤面積，以採用面積計量，會給計價尺度帶來慌亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，認為漲價了。
在包華看來，中止公攤并不難，但用什麼替換公攤是需求穩重斟酌的。目前，測繪匯報中沒有在房屋中採用面積的數據，如但願用採用面積作為計價、計費、計稅的根據，就需求對已有在房屋中補測該數據。姑且無論是否有充足的人手辦妥這項任務，僅就已經裝修、改建的在房屋中如何認定採用面積即是一件極度復雜和棘手的事務。
留心到，重慶市人大常委會曾以場所法紀的格式，對商品房的計價方式作出領會規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價的根據，商品房交易合同及商品房的產權證應該載明共用部位及設施。不按這一計價根據販售的開闢商，將被行政主管部分重罰。
重慶市的先行做法意味著中止公攤面積制度實在有可行性，基于暢快度和套內面積綜合考量，開闢商可以將本錢分攤入套內面積，在后期不應再算計。何紅藝說。
多名受訪專家以為，在是否應當中止公攤面積制度的疑問上臨時難以告竣統一，但目前可以從政策層面臨公攤面積制度進行完善。
針對目前公攤面積制度存在的疑問，孟麗娜建議完善關連測繪規范，對公攤比例出臺開導觀點，要求測繪單元提高測繪成績質量，通暢過錯追查機制。在售房時，要求房地產開闢企業在售樓處公然測繪結局，將分攤原理、分攤部位等向購房人進行明示，必須時測繪單元也可以承受購房人的咨詢，減少因分攤面積疑問產生購房爭議。同時，在商品房交易合同中進一步完善關連商定，領會商定分攤面積與產權註冊面積發作誤差的處置方式及違約義務的蒙受，從而保障購房人的正當權益。
公共之所以對此格外關懷，不光由於面積典型生涯是否便利，更典型資產權益的份額和金額。包華建議，在房屋中交易按採用面積計價，或按套總價買賣，不按面積單價買賣，可以一定水平上緩解公攤面積制度觸發的爭議。（
