3月10日,廣州國企越秀地產發行了2021年年報。越秀這份年報,幾多會讓一些房企眼紅。2021年,越秀的販售額和收入均維持增長,且規模初次衝破千億大關。更為要害的是,在業績會上,越秀地產董事長林昭遠直言,資本不是疑問,融資渠道通暢,2022年還要花450億拿地。
但是,在產業下滑娛樂城行銷期,越秀地產的毛利率也呈下滑趨勢,公司的歸母凈利潤更是減少了15。越秀地產+基金的操盤模式,固然可以減少公司的欠債率,但少數股東利潤的大幅增長也腐蝕了上市公司股東的益處。
成立近40年,規模終破千億
成立38年,越秀地產的販售規模終于衝破了千億。2021年,越秀地產合同販售額11515億,同比增長202,逾額辦妥了年頭公司董事長林昭遠定下的1122億販售目的。
至于2022年,越秀地產將販售目的定在了1235億,較2021年增長7。林昭遠表明:增長的根據是我們新的一年的貨值、對市場的預判,新的一年我們的目的是依據供貨和去化率進行鋪排的。目前市場分化對照嚴重,應當謹嚴樂觀地鋪排目的。
分區域來看,大灣區是越秀地產的業績支柱,2021年大灣區販售額7137億元,同比增長121,在總販售額中占比62。但是,大灣區的販售增速較2020年明顯放緩,增速同比降落390個百分點。
此中,廣州仍然是越秀的大本營。2021年,越秀在廣州的合同販售額約為6060億,同比增長86,較2020年降落438個百分點。依據克而瑞排名,2021年越秀地產的全口徑販售額和權益販售額均排名廣州市場第一名。
在大灣區之外,越秀地產也有不錯的體現。2021年,越秀在華東區販售額到達2593億,同比增長301,且新進入上海、寧波、南通三個都會;華中區販售額首破百億大關,到達1017億,增長486。
北方和西南仍是越秀地產蓋住較低的區域,各別販售額均缺陷50億。2021年,北方區域販售額466億,同比增長90;西南區的販售額全體會合在成都和重慶,總共302億,增長1849。
縱觀上年地產產業的整體環境,越秀的販售額還能還能維持正增長,不能謂不優秀。這家曾因激進轉而略顯守舊的公司,錯過了一輪產業擴大期,如今又迎來了超車的時機。
2013年,越秀地產曾在廣州拿過幾個項目,但線上百家樂平台在2014年產業低谷期遭遇資本疑問,導致后期成長乏力。原先2014年時,越秀與旭輝控股、陽光城、新城控股都是200億級其它房企,202020 娛樂城體驗金20年時,后3家都已經成長成雙千億級其它房企,越秀的規模還未衝破第一個千億。
但是,這一輪地產調控中,陽光城已經深陷債務危機,越秀地產卻是可以憑借廣州國企的優勢牟取新一輪成長良機。
450億拿地,投資強度不降
廣州地鐵作為越秀地產的股東,在投資端給了越秀不少的協助。業績會上,林昭遠揭露,自廣州地鐵成為越秀的二股東后,公司已有6個TOD項目(以軌道交通為導向的商圈)。截止2021年終,越秀TOD項目標總地盤存儲為376萬平方米。
目前,內地具有TOD項目開闢本事的企業不算多,約有萬科、龍湖、綠城等20多家房企,競爭相對沒有那麼劇烈,這樣越秀想憑借TOD模式從廣州走向全國。2021年,越秀實現了一線都會全蓋住,新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個主要都會。
2021年,越秀地產18個都會新增37幅地盤,新增總建筑面積918萬平方米,計入當年報表的付款地盤款及拍地擔保金共計4448億元,同比增長147。2021年終,公司在全國29個都會總地盤存儲2711萬平方米,此中大灣區地盤存儲占比為55。
當下,央企、國企地產商是市場上的拿田主力,這一次業績會上,當越秀被問及收并購疑問時,林昭遠表明,資本不是疑問,核心是通過研討后,找到優質標的。2022年,越秀將按40的投資強度進行規劃,整體投資額度約450億元。
如今越秀還有不停拿地的本事,與金融機構的支持密不能分。有些至尊娛樂城幣值民營房企融資渠道被阻斷之際,還有金融機構自動和越秀對接。越秀的財政總監陳靜表明,目前的融資格式對國企有利,越秀地產已經與境內外金融機構進行了一些溝通,有可能針對整體外部環境及實質場合對高本錢融資進行相應的調換。
2021年終,越秀地產的三道紅線均達標,剔除預收款后的財產欠債率691,凈欠債率471,現金短債比136倍。年內,境外發布65億元5年期和15億元10年期美元債,票面利率差別為28和38;境內發布60億元公司債券,平均票面利率為329。2021年平均融資本錢426,同比降落36個基點。
欠債率低天然是越秀的優勢,但廣州國企的標簽才是越秀能以低利率融資且不停拿地的底氣。
增收不增利,表外欠債逐年攀升
越秀地產販售規模在增長,整體收入也有著不錯的增速,2021年,公司營業收入5738億,同比增長241。然而,越秀地產毛利率和歸母凈利潤卻鄙人滑,增收不增利。
2021年,越秀地產毛利率218,同比降落33個百分點。毛利率下滑是產業大趨勢,相對而言,越秀的毛利率下滑幅度不算大。年內,越秀歸母凈利潤359,同比降落155娛樂城 詐騙,少數股東凈利潤169億,同比增長287。
歸母凈利潤與少數股東凈利潤,一升一降尤為值得留心,這種變動能夠與越秀地產+基金的操盤模式有關。
據《商學院》報道,越秀地產曾說過,在一些高投入的大項目中,借力資本充分的國有母公司越秀集團率先投入資金,蒙受項目前期的投資春風險,越秀地產則在實質成熟期收購股權,有著高敏捷度的現金流控制。得益于這種模式,越秀地產才幹在激進高價拿地的同時,維持凈欠債率的相對低程度。
舉個範例,2019年,越秀為進入深圳市場,曾以5908億買下深圳寶安區西鄉街道地塊。依據天眼查,2021年5月前,越秀地產只持有該項目公司廣州越璟房地產10的股份。5月31日,越秀公告稱,公司將收購越璟房地產剩余90股權,轉讓價錢為2621億,此中股權轉讓款051億,剩余257億用來歸還被收購方的抵押。
這筆買賣前,越秀用少量資本高杠桿拿地,不必蒙受項目早期危害,也不會給財產欠債表提升累贅。等待項目成熟后,再通過股權收購并入上市公司,還可以增加業績。
跟著地產+基金的配合模式重啟,越秀的少數股東權益也逐年增長,2016年終到2021年終,公司少數股東權益差別為376億、460億、909億、1447億、2053億、2813億。
越秀地產固然是一家國企地產商,但相似少數股東權益這般的表外欠債也是需求注目的。此外,越秀的販售規模和收入增長的同時,上市公司股東分得的利潤變少了,少數股東分的利潤更多了,這種腐蝕上市股東的操縱也值得警覺。(文|曲奇)