地產產業是一個永續性產業，但是此刻是產業的冬季期。最近，地產公司不停發行2021年年報，各家地產商也談到對2022年的見解。央企招商蛇口以為，2021年很難，2022年也不輕松，但民營地產商旭輝控股卻以為個人已經走過了黎明前最黑夜的工夫。
2021年，旭輝控股收入增長50，歸母凈利潤卻下滑52。已往幾年，旭輝通過配合操盤的模式實現了規模快速增長，其價值是公司權益占比降落。如今，公司董事會主席林中表明，旭輝要穿新鞋走新路，提高權益占比及利潤。虛胖的旭輝想要務實了。
01虛胖旭輝未提販售目的
2021年，地產產業很難，旭輝控股董事會主席林中將其結算成販售難、融資難、回款難。
就旭輝的場合而言，2021年公司販售端的體現的確不太夢想。2021年頭，旭輝較為樂觀的將販售目的定在2650億，增速約為15，與2020年增速根本持平。但實質上，旭輝全年販售額僅為2473億，同比增長 71，目的辦妥率933。
3月24日的業績會上，被問到2022年販售目的時，旭輝沒有給出具體的數字。林中表明，旭輝2022年大約有3600億可販售貨值，公司目的是維持權益販售額不亂，而不是只注目一個外表販售額的大小。
與2017年比擬，林中這番展現立場顯著變得務實了很多。2017年，剛衝破千億販售額的旭輝就表明，前程五年維持復合增長率40的增速，向3000億元販售規模進軍。若按當年的安排，旭輝2022年的目的應當是3000億。然而，由于宏觀環境的變動，旭輝想要衝破3000億大關大約要往后推遲幾年。
固然沒提販售目的，但是林中的話里有一個焦點，那即是維持權益販售額不亂。已往幾年的快速擴大中，旭輝頗有虛胖之嫌，通過跟其他地產商配合拿地開闢，電子娛樂讓總販售規模實現了大幅增長，但公司權益販售占比卻鄙人降。
依據旭輝的年報，2014年到2017年，旭輝權益販售額差別為1639億、2029億、2919億和550億，權益占比卻差別為77、67、55和53，逐年降落。2018年之后，旭輝的權益比有所回升。依據克而瑞數據，2018年到2021年，旭輝權益販售比差別為567、573、58、5豪神官網儲值9。
林中在業績會上表明，旭輝已經做了一個完全的變更，穿新鞋走新路。前程幾年，旭輝會大幅度提高權益販售額比重，終極關懷權益販售背后旭輝販售的含金量、旭輝販售的利潤。盡管旭輝想要掉頭，但配合開闢的模式在2021年已經遭遇了一些麻煩，也引起了機構的憂慮。
02與脫險房企配合被瑞銀看空
3月14日，瑞銀國際發行匯報稱，旭輝的信譽危害可能會受其配合的民營開闢商陰礙，將旭輝控股股票的評級由購買調換至中性。
瑞銀指出，旭輝80的項目屬于非全資持有，這些項目中，約有38是與其他民營房企配合開闢的。瑞銀依據債務安全性將民營房企分為3類，旭輝與已經違約或者高違約危害房企房企配合的項目約占5；有未償付債券的房企約占18；沒有債券的房企約占15。
瑞銀以為，旭輝有兩個抉擇，一是任由危害伸張；二是收購5高危害配合方的項目持股減低危害，為此要付出100億元價值。假如將收購范圍擴張至大型非國有企業和金融機構配合的項目，旭輝要付出的現金價值是570億元，相當于公司2021年販售額的23。
3月16日，旭輝對瑞銀這份看空匯報進行了回應。旭輝稱，依據內部統計，涉及發作債務展期配合方的配合項目共21個，占旭輝總項目標占比不到5，旭輝的平均股比約30。這21個項目中，已交付、娛樂城 世足無融資的尾盤項目14個，其余7個項目標販售和回款任務均正常有序展開，前程不去除采用并購格式化解項目危害。
在業績會，旭輝華北區集團總裁董毅表明，整個華北大約有30個主力在售在建項目，此刻股東方顯露危害的項目一共有3個，差別是北京密云項目、天津云湖項目、天津九和府項目。
北京密云項目標配合方是樣式年控股，董毅表明，從樣式年2021年10月4日公告有危害，到11月25日工商轉股完畢，旭輝用了50天時間辦妥處理，樣式年折價退出獲取現金流，旭輝牟取更大的利潤空間，項目層面沒有受到任何陰礙。
天津云湖項目標3個股東差別是旭輝、碧桂園以及出了危害的世茂。董毅稱，這是一個尾盤項目沒有太大危害。其表明，該項目販售過份了90，項目股東的本金已經全體收回，項目開闢貸有息欠債已全體歸還完畢，一期已經竣備，此刻看本年二期竣備也沒有太大危害，賬面資本充足擔保工程款的付款。
至于天津九和府項目，該項目有4個股東，平安無事不動產持股39、中海地產持股25，旭輝和出了危害的正榮地產差別持股18。董毅稱，該項目此刻約有21億元錢幣資本可徹底用于償還抵押。但是，該項目本年有25億抵押要還。
盡管旭輝以為配合項目標危害可控，但這樣的危害仍然不能歧視。
03表外欠債危害相對可控
2021年，旭輝收入10784億，同比增長502，毛利率193，同比降落24個百分點，歸母凈利潤761億，同比降落52。
對于毛利率和歸母凈利潤拐點，旭輝控股CFO楊欣以為，2021年第四季度開端，會合供地開釋了積極的信號，整體狀況已經得到對照顯著的扭轉，各地在會合供地時給開闢商留出了合乎邏輯的利潤空間，預測2022年、2023年將覆原增長。
旭輝配合開闢模式的另一個弊病在于，歸母股東利潤下滑，但少數股雅虎娛樂城評價東利潤增長。2021年，旭輝少數股東凈利潤460億，同比增長267。
2017年終到2021年終，旭輝少數股東權益從952億增長至6349億，歸母股東權益僅從2475億增長至4199億。4年間，少數股東權益增長57倍，歸母股東權益僅增長07倍。
2017年到2021年，旭輝少數股東凈利潤從132億增長至460億，歸母股東凈利潤從483億增長至761億。顯然，少數股東所獲的收益與其權益比擬是極不符合的，這也是旭輝被以為存在明股實債的來由之一。
瑞銀下調了旭輝的評級，卻也表明旭輝的表外債務比其他民營開闢商要少，以為旭輝不會有嚴重的信譽危害。對于表外欠債的質疑，旭輝表明，公司在手項目標并表比例約56。截至2021末表外欠債20392億元，且從來沒有為配合方提供逾額保證。
在三道紅線這個硬性指標上，2021年終，旭輝控股凈欠債率為628，現金短債比26倍，剔除預收款后凈財產欠債率 697，屬于綠檔房企。
對于旭輝在這一輪調控中生存下來的來由，林中以為重要是2017年之后，旭輝就沒有加杠桿，沒有大幅度提升欠債。對于凈欠債率，林中但願麻將線上現金前程可以對標優秀的香港房企，凈欠債率每年降落，用8到10年時間降到30。
林中以為旭輝已經走過了地產產業黎明前最黑夜的階段，盡管2022年對地產產業的監管會有些許放松，但并不意味著企業可以輕松渡過2022年，可能林中還是傾向樂觀了。（文|曲奇）
