房地產產業進入黑鐵時代、機票不買甲等艙……
前些日子，萬科董事會主席郁亮在集團年會上的講話再次出圈。早在2018年，繼承萬科一年的郁亮就高喊活下去，其時大多數房企還沒意識到產業即將下行，反映過來時地產產業已經進入了冬季期。
萬科是一家極具危機意識的房企，但這家產業標桿的目的不應而已是活下去，還應當活得好。而已往一年，萬科在販售、拿地、多元化、市值等方面的體現都不盡人意。郁亮時代，萬科還是一家優秀的公司嗎？
01郁亮時代的萬科只會喊口號？
能夠，萬科是房地產企業中最具有危機意識的一家公司。
萬科作為最早提出房地產產業拐點的公司，向市場拋出了下半場白銀時代活下去控制紅利等詞匯。2017年郁亮繼承萬科后，一句活下去剎那引起了全產業的注目和熱議。
站在2018年的時點看，萬科的活下去好像有點危言聳聽，讓人不敢相信。但途經2021年的產傾城娛樂城業大震蕩，華夏幸福、佳兆業、陽光城等多家頭部房企深陷債務危機，恒大更是證實了不存在大而不倒的神話，活下去已經成為絕多數房企在地產冬季中的存活目的。
進入2022年后，萬科好像又以預言家的地位走在了產業前面。最近，郁亮在萬科集團年會上表明，地產產業進入了黑好贏娛樂城鐵時代，縮表出清是成長包你發娛樂城換現金的必定趨勢，這是一場存亡戰。
郁亮以為，2022年很要害也很難，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開端。背水一戰意味著要麼死、要麼活，沒有中間狀態。當前萬科文化里最主要的即是講節衣縮食、戰時氣氛八個字。
萬科的節衣縮食是一場針對全員的運動。郁亮自爆稱，他讓助理給個人定機票的時候是不會買甲等艙的，假如有時間靠攏的航班也會哪班廉價買哪班。郁亮表明，能省幾多錢不是最主要的，轉達的信號很主要。
與郁亮的年薪比擬，一年的機票錢的確是個小數字。萬科2020年的年報顯示，董事會主席郁亮的薪酬為12473萬元。假如算上經濟利潤獎金后，郁亮的薪酬便到達了3465萬元。當節衣縮食下沉到下層，郁亮稱，2022年萬科員工的收入將大幅下調，福利、補貼等要跟黑鐵時代相匹配。
自2018年喊出活下去的口號后，萬科的經營方位一直偏守舊，這也是讓萬科遠離債務危機的來由之一。地產產業進入了黑鐵時代，不典型萬科也進入了黑鐵時代。近日，建業集團董事長胡葆森在展望房地產市場時表明，此刻對于許多已經躺平的企業，估算連黑鐵時代也不是了，像萬科這種優秀的企業，他們至少還應當是在白銀時代。
然而，不論萬科此刻是處于白銀時代還是黑鐵時代，活下去都不該是萬科僅有的講求大眾 娛樂城。終究，王石時代的萬科是產業標桿，規模獨有鰲頭。大家對萬科總有更高的要和解期待。
郁亮也說，活下去不是熬下去，我們要找到鄙人一個春天里活下去的技巧、想法、本事，不要冬天已往了就垂死。但郁亮時代的萬科，不光丟掉了第一的寶座，轉型也未見成效。郁亮口號喊得響，但萬科的業績卻難以令人快意。
02守舊拿地會不會再次錯失良機？
地盤存儲是房企的性命線。
2021年上半年，民營房企是市場上的拿田主力，尤其是第一輪土拍中，不少民營房企為了增補庫存，冒著不賺錢的危害溢價拿地。但到了2021年下半年，受困于債務和融資，民營房企壓縮投資，市場上的拿田主力變成了保利、華潤等央企地產公司。
從本性上講，寶萬之爭后，萬科已不再屬于民企。深圳國資委旗下的深圳地鐵是萬科第一大股東，萬科算是一家融合所有制企業。但萬科2021年的拿地步調卻與保利、華潤截然差異。
郁亮在2020年的股東大會上表明，許多人責備我們太過守舊，我們一定要做到現金為王，手有余糧，以更好地接應不同種類各樣的挑釁。2021年上半年，萬科脫手了。中指研討院數據顯示，2021年上半年，萬科權益地價總額約8865億元，同比大增1759，位列產業第一名，月均拿地額148億元。
2021年7月，40拿地販售比出臺后，萬科在地盤擴大上的力度明顯減低。中期業績會上，萬科控制層表明，我們有個人的投資尺度，達不到尺度就不拿。萬科沒有休止拿地，今后投資尺度要求會更高，好的項目還會拿。
2021年下半年，萬科權益拿地額缺陷330億，月均拿地額約為55億元，僅為上半年的三分之一，投資端顯著收緊。但與下半年比擬，上半年的地價相對偏高。總體來說，萬科2021的拿地手段由激進轉向了守舊。
這并非萬科第一次守舊拿地。2014年萬科公佈轉向都會配套辦事商，當年萬科成了千億房企當中新增地盤存儲起碼的公司。為此，萬科被多家券商叮囑低土儲危害。中信證券稱，由於地盤存儲少，萬科有踏空的危害。
時任萬科董秘譚華杰表明，進入白銀時代，房價單邊上漲的時代了結，市場波動加大，地盤拿得多并不一定是財富。隨后，2015年開啟的漲價去庫存地產牛市中，萬科的規模與碧桂園相差越來越多。
03碧萬融保中僅萬科凈利潤下滑
萬科不光拿地少，販售增速跟TOP10房企比擬也不占優勢。
依據克而瑞數據，2022年1月，百城成交額同比銳減40。企業方面，除少少數房企外，大部門主流房企的合同販售額都顯露了大幅下滑。但是，在TOP10房企陣營，萬科降幅是最大的。
2022年1月，萬科合同合同販售額356億，同比減少502。1月，碧桂園權益販售額363億，同比降落98；融創中國同比降落21，保利成長同比降落34，華潤置地同比降落37。
從販售均價角度看，2022年1月，萬科販售均價為169萬元平方米，同比降落56，而碧桂園為078萬元平方米，降落114；保利153萬元平方米，降落25。和保利、碧桂園等房企比擬，萬科在價錢和販售規模之間，抉擇了保價。
已往兩年，地產產業由于地價占比在不停升高，產業毛利率整體呈降落趨勢。2020年，萬科毛利率2925，較2019年降落7個百分點；2021年前3季度，萬科毛利率進一步降落至2210。
萬科總裁祝九勝在2021年業績會上辯白稱，從2017年到2020年之間，地價占比上漲了17個百分點，這將漸漸表現在日后的總結收入和總結利潤上。
然而，萬科的毛利率能夠還沒到拐點。公司財政擔當人韓慧華稱，地價比連續上升的陰礙，正從販售端漸漸表現在總結端，對萬科自身而言，前程兩年還將面對一定的毛利率包袱。
販售規模增長有限、毛利率降落較快，這也是導致萬科凈利潤下滑的兩大主要來由。2021年上半年，萬科歸母凈利潤11047億，同比降落1168。同期，碧桂園凈拉斯維加斯娛樂城交易利潤增長61，融創中國凈利潤增長94，保利成長凈利潤增長172。
與碧桂園、融創、保利比擬，萬科的販售規模增速低、凈利潤不光沒有增長，反而顯露下滑，萬科的體現能夠難以讓人快意。
04轉型7年未見成效
轉型不幸是導致萬科凈利潤下滑的另一個重要因素。自2014年轉型以來，萬科在物業辦事、長租公寓、商務開闢、物流倉儲、冰雪度假、教育及行業園等多個領域發力。轉型至今已有7年，萬科多元化業務在收入中占比仍然偏低。
2021年前三季度，萬科總收入2714億，此中房地產開闢業務收入2370億，多元化業務收入344億，占比僅有127。2021年中，祝九勝反思轉型業務時，玩笑稱，有時候的確是人比人氣死人。
轉型7年，祝九勝表明，與伴同比擬，有時候比的是規模，有時候比的是創利本事、結利本事，有時候比的是轉型成長本事，有時候比的是面向前程的本事。在這些本事上，萬科認可個人還有所欠缺。祝九勝坦言，萬科當年過于樂觀，對轉型所需的時間、所碰到的難度、所需求創設的本事嚴重估算缺陷。
商務地產的收租模式，被視為現金奶牛，也可以滑順地產周期。內地商務地產成長較好的企業有萬達、華潤置地、龍湖地產、新城控股等。
以華潤、龍湖為例，華潤商務地產有萬象城萬象匯萬象天地三大產物線，以中高檔購物中央萬象城為主。龍湖商管也是三條產物線，差別是天街系列、社區購物中央星悅薈、中高檔家居購物中央家悅薈，此中重慶北城天街是其典型作。
與華潤、龍湖比擬，萬科商管的產物線可分為三大類型、7條產物線，差別是以萬科廣場為典型的區域型商務品牌、以萬科里、鄰里家、萬科生涯廣場、萬科紅、萬科2049為典型的社區型商務品牌，以及都會除舊文化商務。
產物線多不典型收入高。2021年上半年，萬科商務開闢與運營收入363億，同比增長190，在收入中占比2。同期，龍湖物業投資板塊收入478億，同比增長424，此中，商場租費收入約為37億，與萬科該業務規模相當。
毫無問題，萬科仍然是產業標桿，但在規模、利潤、多元化等方面，萬科又沒有做到最優。2021年中，萬科控制層被問到股價承壓的疑問，公司董秘朱旭表明，公司股價下跌幅度的確較大，整個地產產業的跌幅也較大。
但是，2021年8月以來，保利成長、華潤置地的股價反彈幅度差別過份70和50。此中，華潤置地的股價前些日子還創下古史新高。而8月以來，萬科的反彈幅度最高只有30擺佈，目前還處于底部區域。
能夠，萬科已經不是產業中最優秀的公司了，郁亮不該只顧著造詞通報焦急，如何讓萬科活下去且活得更好，才幹對得起大家對萬科的期待。（文|曲奇）
